不動産売却で売主がインスペクションを受ける目的とは?費用はどれくらい?

2021-11-23

不動産売却で売主がインスペクションを受ける目的とは?費用はどれくらい?

この記事のハイライト
●売主がインスペクションを受けると、物件の価値を高める、買主を見つけやすくなるなどのメリットがある
●インスペクションを受けるときには、床下や屋根裏もあわせて調査してもらうのがおすすめ
●買付証明書を出した買主からインスペクションを依頼されたら断らないことが大切

不動産を売却するときには、不動産会社は売主と買主に対し、インスペクションについて説明し、斡旋を希望するか確認する義務があります。
売却に際して説明を受けたもののよく分からず、決めかねている人もいるのではないでしょうか?
そこで今回は、インスペクションの概要や売主が受ける目的、必要な費用の目安などをご紹介します。
千葉県の船橋市や市川市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産売却におけるインスペクションとは?

不動産売却におけるインスペクションとは?

まずは、不動産売却におけるインスペクションとは何なのかを詳しく解説します。

インスペクションとは

インスペクションとは、住宅を対象として、建物に施工不具合がないか、劣化状況はどの程度かを確認する調査のことです。
近年インスペクションという言葉をよく耳にするようになったのは、2018年に宅地建物取引業法が改正されたことによります。
不動産会社が売主や買主に対し、重要事項を説明する際に、インスペクションの実施の有無とその結果を説明するなどの義務を負うことになりました。
そのため売主もインスペクションについて、よく理解しておくことが大切です。

義務化されたのは既存住宅(中古住宅)のみ

インスペクションについて実施有無と説明の義務が課されたのは、既存住宅に対してです。
ここでいう既存住宅とは、以下の物件を指します。

  • 新築後、1度でも人が住んだことのある住宅
  • 新築完成後誰も住むことなく1年を経過した住宅

中古住宅は、物件に対する買主の不安が大きいので、それを払拭して中古住宅の流通量を増やすことが法改正の目的であるためです。

インスペクションする箇所 と方法

インスペクションは、主に以下の3つに対しておこなわれます。

  • 構造耐力上主要な部分(基礎や壁、柱など)
  • 雨もり防止に関する部分(外壁やサッシ周り、室内壁など)
  • 耐震性に関する書類の確認(確認済証、検査済証など)

上記に対し、基本的には目視にておこないます。
足場などは設置せず、歩いて見て回れる範囲のみ調査します。

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不動産売却で売主がインスペクションを受ける目的とは

不動産売却で売主がインスペクションを受ける目的とは

前章で解説したとおり、不動産売買において義務化されているのは、不動産会社が売主と買主に対し、インスペクションの説明・斡旋の希望確認などをおこなうことです。
つまり、売主はインスペクションをおこなう義務はありません。
それでも売主が実施する目的は、インスペクションすることで以下のようなメリットを得られるためです。

物件の価値を高められる可能性がある

物件の価格を出すときには、築年数や構造などをもとにするのが一般的です。
しかし同じ築年数の住宅であっても、メンテナンス状況などによって劣化具合は大きく異なります。
たとえば屋根ひとつとっても、ずっと放置してボロボロになった屋根と、数年前に葺き替えたばかりの屋根とでは価値が大きく違います。
インスペクションすることで、建物の劣化が少ないと判断されれば、物件の価値を高められる可能性があるのです。

買主を見つけやすくなる

中古住宅を探している買い手は、物件の劣化状況に不安を抱いているものです。
そんななか、同じような価格帯で物件を比較するときに、インスペクションを受けている物件があれば、安心感から選んでもらえる可能性が高くなります。

契約不適合責任を問われる可能性を減らせる

中古物件の売却では、契約不適合責任を問われる可能性がつきまといます。
契約不適合責任とは、売主が引き渡したものが契約内容に適合していない場合、債務不履行として買主が責任を追及できる権利を指します。
たとえば売却後に、契約書に記載がなかった雨もりが発見されると、買主から代金減額請求を受けたり、場合によっては契約解除されたりしてしまうかもしれません。
インスペクションを受けて不具合がないか確認し、不具合がある場合でも契約書にその旨記載しておくことで、売却後のトラブルを防げます。

瑕疵担保保険に加入できる

インスペクションを受けると、既存住宅売買瑕疵保険(瑕疵担保保険)に加入する条件を満たせるのもメリットです。
瑕疵担保保険は、売却後に万一瑕疵が発見されて契約不適合責任を問われた場合、その補修費用の一部をまかなえる保険です。
瑕疵担保保険に加入するには、インスペクションに合格していることが条件のひとつとされています。
万一にそなえ、インスペクションを受けたうえで瑕疵担保保険に加入しておくと安心です。

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不動産売却時に受けるインスペクション!費用の目安と注意点

不動産売却時に受けるインスペクション!費用の目安と注意点

それでは最後に、不動産売却時に受けるインスペクションの費用の目安と注意点をご紹介します。

インスペクションの基本料金

インスペクションの基本料金は、構造体力上主要な部分と、雨もり防止に関する部分について目視でおこなう調査にかかる費用です。
基本料金の一般的な相場は以下のとおりです。
・一戸建て:5万~7万円
・マンション:4万~6万円
業者によっては、報告書の作成費用や外構の調査を含むこともあります。
また、住宅のある場所によっては出張料がかかったり、建物の大きさによって追加料金が発生したりすることも少なくありません。
業者に料金を聞くときには、基本料金に含まれるものの内訳まで確認しましょう。

インスペクションのオプション料金

多くの業者はさらに詳しい調査をするために、以下のようなオプション料金を用意しています。
・床下の調査:1.5万~3.5万円
・屋根裏の調査:1.5万~3.5万円
中古住宅のインスペクションでは、基本料金でできる調査だけで良いとされています。
ただ、買主の立場としては、普段目に見えない屋根裏や床下こそ状況を知っておきたいと思うのではないでしょうか。
物件に「安心」という付加価値をつけて買主を探すことをインスペクションの目的とするのであれば、床下や屋根裏の調査もあわせておこなうことをおすすめします。

インスペクションを受ける際の注意点

インスペクションは、売却に際して自主的におこなう以外にも、買主が希望し、買主負担で実施することもあります。
買主からインスペクションを希望された場合には、以下の2点に注意しましょう。
買付証明書を出した購入希望者に対応する
インスペクションは、インスペクターが家の中に立ち入り調査するため、立ち会いが必要で、売主は少なからず負担がかかります。
そのため、むやみやたらに応じるのではなく、買付証明書を出した購入希望者の依頼にだけ応じるようにしましょう。
買付証明書とは、「購入の意思」を不動産会社や売主に伝える書類です。
買付証明書を出す購入希望者は購入意欲が高く、「安心」という最後の一押しを求めていると考えられます。
インスペクションは、買付証明書を提示した購入希望者のみ対応したいと、あらかじめ不動産会社に伝えておくと良いでしょう。
インスペクションの依頼は断らない
買付証明書を出した購入希望者からのインスペクションの依頼は、基本的には断らないことも重要です。
インスペクションを断ると、購入希望者は「なにか隠しているのでは」と疑念を持ち、購入に踏み切らない可能性が高くなります。
もしくは購入後にインスペクションを実施するかもしれません。
その時点で瑕疵が発見されれば、契約不適合責任を負うことになります。
売却をスムーズに進め、売却後のトラブルを避けるためには、インスペクションの依頼は断らず受けることをおすすめします。

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まとめ

売主がインスペクションをおこなうと、物件の価値を高め、買主を見つけやすくするなどのメリットがあります。
多少の費用はかかりますが、検討してみると良いでしょう。
みんなの家本店では、千葉県の船橋市や市川市にある不動産の売却のご相談に応じています。
インスペクションをご希望の方も、お気軽にお問い合わせください。

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