相続した不動産を売却したい!相続から売却までの流れと注意点を解説

2021-11-23

相続した不動産を売却したい!相続から売却までの流れと注意点を解説

この記事のハイライト
●相続した不動産を売却するには遺産分割協議をおこなう必要がある
●相続不動産をスムーズに売却するには、代表相続人1人を名義人にするのがおすすめ
●換価分割であることは遺産分割協議書に記載しないと贈与とみなされる可能性があるので注意する

親から不動産を相続したものの、誰も住む予定がなく売却したいと考える人は多いものです。
自分が所有している不動産の売却とは異なり、相続した不動産を売却するには、遺産分割協議をおこない相続登記するなどさまざまな手続きが必要です。
今回は、相続した不動産を売却する流れをご紹介し、そのなかで重要な遺産分割協議の概要と相続不動産の売却に際しての注意点を解説します。
千葉県の船橋市や市川市にある不動産を相続し、売却をご検討中の方はぜひご参考にしてください。

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相続した不動産を売却する流れ

相続した不動産を売却する流れ

まずは、相続した不動産を売却する一連の流れを確認しておきましょう。

1. 遺言書があるか確認する

相続が発生したら、被相続人(亡くなった方)が遺言書を残していないか確認します。
遺言書がある場合には、基本的にはその内容に従い遺産を分け合います。

2. 法定相続人を確定する

遺言書がない場合には、法定相続人を確定します。
被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍謄本や住民票の除票を集め、誰が相続の権利を有しているか調べます。

3. 相続遺産を確定する

法定相続人を確定させるのと同時進行で、相続遺産を調べて確定します。
遺産は不動産や預貯金などプラスのものだけではなく、住宅ローンや借金など、マイナスのものも含めなければなりません。
プラスとマイナスを比較してマイナスが多く、相続放棄する場合は、原則として相続を知ったときから3か月以内におこないます。

4.不動産会社の査定を受ける

相続不動産の価値を知るには、不動産会社の査定を受けましょう。
みんなの家本店でも、千葉県の船橋市や市川市にある不動産の査定を承っておりますのでお問い合わせください。

5. 遺産分割協議をおこなう

相続人と相続財産が確定したら、遺産分割協議をおこないます。
不動産を売却して現金で分け合う「換価分割」をおこなう場合、この時点で相続人全員が合意する必要があります。
遺産分割協議で決めた内容は、遺産分割協議書にまとめましょう。
遺産分割協議については、次章で詳しく解説します。

6. 相続登記をおこなう

相続した不動産をそのまま売却するときにも、いったん相続登記が必要です。

7. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を受けた不動産会社と媒介契約を結びます。
売却をスムーズに進めたい方は、1社のみと契約して信頼関係を築き、二人三脚で売却を進められる専任媒介契約・専属専任媒介契約のいずれかを選ぶのがおすすめです。

8. 売却活動をおこない売却する

不動産会社が売却活動をおこない購入希望者を見つけます。
内覧や価格交渉を経て買主と売買契約を結び、代金と引き換えに不動産を引き渡します。

9. 利益を分配する

売却によって得た利益は、遺産分割協議で取り決めた内容どおりに分配します。

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相続不動産を売却するときに遺産分割協議が重要な理由

相続不動産を売却するときに遺産分割協議が重要な理由

複数人で相続した不動産を売却するときに必要な、遺産分割協議について詳しく解説します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、相続人が複数いる場合に、相続した遺産をどのように分け合うかを話し合うことを指します。
誰がどの不動産を相続するのか、預貯金をどの割合で分配するのかなどを話し合い、決めた内容を遺産分割協議書として残します。
協議による遺産分割では「法定相続分」に従うのが一般的です。
ただし相続人全員が納得し合意すれば、法定相続分とは違った割合で分割しても構いません。

相続不動産の売却で遺産分割協議が必要な理由

相続財産のうち、現金や預貯金は分け合うのが簡単です。
たとえば相続する子が3人いる場合、現金や預貯金であれば1円単位で分け合うことが可能です。
しかし不動産に関しては、3人で分け合うことは困難です。
土地であれば、分筆することも考えられますが、建物を切り分けることはできません。
そのため誰が、どのように不動産を引き継ぐのか、話し合って決める必要があるのです。

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相続した不動産を売却する際の注意点

相続した不動産を売却する際の注意点

この章では、相続した不動産を売却する際に、知っておきたい注意点をご紹介します。

相続登記は代表者1人の名義にするのが無難

相続した不動産は、相続人全員の共有状態となっています。
そのため相続登記する際には、相続割合に応じて相続人全員の共有名義としてもかまいません。
ただ、そうすると、売却するときに売主が複数となるのが問題です。
不動産を売却するときには、名義人全員の合意が必要となるため、売買契約書には相続人全員が署名・捺印しなければなりません。
決済時の立ち会いも、司法書士が本人確認をおこなうために全員の立ち会いを求められます。
こういった手続きは、相続人の人数が多ければ多いほど手間と時間がかかり、売却をスムーズに進められません。
そのため、基本的には遺産分割協議で信頼できる人を1人選んで代表者とし、その人の名義で相続登記して売却を進めるのがおすすめです。

換価分割であることを遺産分割協議書に明記しておく

遺産分割協議書には、名義を1人に寄せるのは換価分割するためであること、不動産売却で得た利益は協議した内容で分配することを明記しておくことが大切です。
たとえば長男と次男の2人が相続した不動産を、利益を2分の1ずつ分け合うことを前提に、長男の名義で相続登記したうえで売却したと仮定しましょう。
利益が3,000万円あった場合、長男は協議で決めたとおり、1,500万円を次男に分配します。
しかし客観的には、長男が次男に1,500万円を贈与したように見えてしまいます。
その場合、贈与扱いとされてしまい、贈与税が課される恐れがあります。
このようなトラブルを防ぐためには、客観的に見て換価分割であることを証明できるよう、遺産分割協議書に明記しておくことが重要なのです。

最低売却価格と代表者の権限を決めておく

相続不動産を売却するときには、遺産分割協議のときに、最低売却価格を決めておくことも大切です。
たとえば5,000万円で売り出した不動産に対し、購入希望者が4,500万円なら買いたいと価格交渉してくることは珍しくありません。
そんなとき、代表となった名義人が勝手に了承してしまうと、ほかの相続人から「なぜ5,000万円で売らなかったのか」と責められトラブルになる可能性があります。
かといって、購入希望者から価格交渉があるたびに、相続人全員で相談するのは手間と時間がかかります。
その間に、購入希望者はほかの物件を見つけてしまうかもしれません。
そのような事態を避けるためには、「最低売却価格は4,000万円。そこまでなら代表者が決めて良い。それ以下は協議する」といったように、相続人全員で取り決めておくのがおすすめです。
代表者は取り決めた範囲内であれば、その場で自分だけで決断できるので、売却をスムーズに進められます。

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まとめ

親から相続した不動産を売却して分配するには、遺産分割協議をおこなう、相続登記するなど、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要です。
そのためには、まずは相続遺産を確定する必要があります。
相続した不動産の価値を調べるには、不動産会社で査定を受けましょう。
みんなの家本店でも、千葉県の船橋市や市川市にある不動産の査定を承っておりますので、お問い合わせください。

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