「不動産を任意売却する」とはどういう意味?任意売却の流れとメリット

2021-10-19

「不動産を任意売却する」とはどういう意味?任意売却の流れとメリット

この記事のハイライト
●任意売却は住宅を売却してもローンが残るときの売却方法
●任意売却は、競売よりも高く売れる、人に知られないなどメリットが多い
●任意売却は経験豊富な不動産会社と媒介契約を結ぶことが重要

ローンを返済できなくなり、競売にかけられるかもと不安に思っている方は、任意売却を検討してみませんか。
任意売却は、競売と比較して多くのメリットがあります。
今回は、任意売却とはどのような売却方法かメリットを含め解説し、詳しい流れと注意点をご紹介します。
千葉県の船橋市・市川市エリアでローンを滞納してお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

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不動産の任意売却ってどんな売却方法?

不動産の任意売却ってどんな売却方法?

不動産の任意売却とは、住宅ローンを滞納して返済できなくなった場合に債権者の許可を得て売却する方法を指します。
住宅ローンを組んで不動産を購入する際には、債権者である金融機関は対象不動産を担保とする「抵当権」を設定します。
抵当権とは、ローンが滞納されたときに、不動産を売却することで貸付金を回収する権利のことです。
そのため基本的には住宅ローンの返済が滞ると、やがて不動産は競売にかけられて強制的に売却されてしまいます。
しかし、後述しますが競売による売却には多くのデメリットがあるため、できるだけ避けたほうが債権者にも債務者にも得策です。
競売を避けるために、債権者である金融機関に合意を得て不動産を売却する方法が任意売却です。

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競売と比較して不動産を任意売却する メリット

競売と比較して不動産を任意売却する メリット

競売には多くのデメリットがあると前述しましたが、任意売却は競売と比較してどのようなメリットがあるのかご紹介します。

競売よりも高い価格で売却できる

任意売却は、競売よりも高い価格で売却できることが最大のメリットです。
任意売却は通常と変わらない方法で売却できるので、市場価格に近い金額で購入してもらえる可能性があります。
しかし競売では価格の決定権は裁判所にあり、一般的には市場価格の7割程度になるといわれています。
それなら任意売却したほうが、債権者は少しでも多くの貸付金を回収でき、債務者は売却後に残る債務を減らせるのです。

ローンの滞納を人に知られずにすむ

任意売却は、ローンの滞納を人に知られずにすむこともメリットです。
競売にかけられると、インターネット上に情報が掲載され、新聞にも広告が出てしまいます。
そうすると、近所の人や会社の同僚などに知られる可能性が高くなってしまうでしょう。
その点任意売却は、通常の売却と変わりません。
誰かに売却理由を聞かれても、高く売れるから売却した、引っ越すので手放したなどと言っても、本当の事情を知られずにすむのです。

残債を分割で返済できる

マイホームが競売で強制的に売却されると、残ったローンは一括返済を求められます。
しかしローンを滞納するほどの状況で、一括返済することは難しいでしょう。
そのため競売後には、自己破産する人が少なくありません。
任意売却であれば、売却後の残債は分割での返済が認められます。
返済金額も返済しやすい金額に設定してもらえるため、自己破産しなくてもいい可能性が高くなるのがメリットです。
自己破産するとブラックリストに載ってしまい、クレジットカードを作れない、ローンを組めないなど、生活を建て直すのが難しくなります。
住宅ローンを滞納したら、競売にかけられてしまう前に任意売却を検討しましょう。

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不動産を任意売却する流れとポイント

不動産を任意売却する流れとポイント

それでは実際に任意売却を進める流れと、注意すべきポイントを解説します。

ローン残高と査定価格を調べて比較する

任意売却は、抵当権が設定されている不動産を売却しても、残債が上回ってしまう場合にとられる不動産売却の方法です。
そのためまずは、正確なローン残高と、不動産の査定価格を比較しなければなりません。
ローン残高は、住宅ローンを借り入れている金融機関から「残高証明書」を郵送してもらいます。
不動産の査定価格は、不動産会社に物件を見てもらう訪問査定を依頼しましょう。
なお、不動産会社には、任意売却を検討していることを正直に伝えることが大切です。
任意売却では、債権者が納得してくれる価格にする必要があるため、ローン残高や固定資産税の支払い状況などを含め、情報はすべて出しましょう。
株式会社みんなの家本店でも、千葉県の船橋市・市川市エリアでの任意売却のご相談に応じておりますので、お気軽にお問い合わせください。
オーバーローンなら任意売却する
ローン残高が査定価格を上回る状態を、オーバーローンといいます。
ローン残高と査定価格を比較して、オーバーローンになることが分かったら、任意売却を検討しましょう。
できるだけ早く任意売却について債権者へ相談することが重要です。
アンダーローンなら通常の売却が可能
査定価格がローン残高を上回ることをアンダーローンといいます。
ローン残高と査定価格を比較した結果、アンダーローンになることが分かったら、任意売却ではなく通常の仲介による売却が可能です。

任意売却への債権者の合意を取りつける

任意売却は、債権者の許可がなければできません。
売却しても残債が上回る場合、債権者は抵当権を外してくれないためです。
そのためオーバーローンになることが明らかになった時点で債権者である金融機関に出向き、任意売却と売却価格について許可を得るようにしましょう。

不動産会社と媒介契約を結び売却活動をおこなう

債権者の許可を得たら、不動産会社と媒介契約を結びます。
任意売却は通常の不動産売却とは異なるため、任意売却の経験がある不動産会社を選ぶことが重要です。
任意売却では原則専任系の媒介契約を結ぶ
不動産会社との媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類がありますが、任意売却においては専任系の媒介契約を結ぶのが原則です。
これは債権回収会社などが、複数の不動産会社と交渉することを禁止するためです。
専任系の媒介契約では1社としか契約できませんが、そのぶん真摯な対応が期待できます。

売却活動で見つけた買主と売買契約を結び決済・引き渡しをおこなう

不動産会社と契約すると、売却活動が開始されます。
売却活動自体は、普通の不動産売却と変わりません。
不動産会社のホームページや新聞広告などで、購入希望者を募集します。
内覧に立ち合い、条件交渉を経て買主が決まったら、債権者の許可を得て売買契約を結びましょう。
決済日に代金を受け取り、物件を引き渡します。
代金は住宅ローンの返済に充てますが、引っ越し代金などを手元に残せる場合もあります。
売買契約締結にあわせて債権者と条件をすり合わせる
売買契約を結ぶ際には、再度債権者と話し合いを持ちます。
任意売却では価格の決定権は債権者にあるため、事前に許可を得るためです。
その時点でどれくらいの残債が出るのかがほぼ明らかになるので、あわせて返済方法などの条件をすり合わせをおこないます。
債権者によっては、引っ越し代金などを含め、30万円程度手元に残してくれる場合もあります。
今後の生活をこの時点でしっかりと考え、交渉することが大切です。

残債にきちんと対応する

任意売却はオーバーローンが前提となっているので、必ず残債が出ます。
ただし競売のように一括返済は求められず、現在の生活状況を考慮したうえで、月々5千円~2万円程度と返済しやすい金額が設定されることがほとんどです。
ここからが新しい人生の始まりになります。
残債は滞納することなく、きちんと返済していきましょう。

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まとめ

任意売却は、家を売却しても住宅ローンを返済できなくなったときにとる売却方法です。
ローンを返せなくなってしまったら、債権者に競売にかけられてしまう前に、できるだけ早く任意売却を相談しましょう。
その際には、不動産の査定価格を調べ、ローン残高と比較する必要があります。
株式会社みんなの家本店でも、千葉県の船橋市・市川市エリアでの任意売却のご相談に応じております。
「ローンが返せなくなりどうすればいいのか分からない」「任意売却できるか知りたい」などでお困りの方は、ぜひお気軽にお問い合わせしてください。

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