千葉県船橋市・市川市エリアの不動産を売却したい!費用の種類や注意点とは?

2021-09-21

千葉県船橋市・市川市エリアの不動産を売却したい!費用の種類や注意点とは?

この記事のハイライト
●不動産売却時に発生する費用5種類をチェック!
●仲介手数料は不動産会社への成功報酬だから各社で設定金額が異なる
●不動産を売却するときは抵当権抹消登記が必要


千葉県船橋市・市川市エリアで不動産売却を検討しているけど、費用は何種類あって、いくらかかるの?
そんな疑問をお持ちはではありませんか?
ここでは売却にかかる費用の種類や金額の目安について解説します。
売却で損をしないための、仲介手数料や抵当権抹消費用の注意点についてもご紹介します。

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不動産売却時にかかる費用は大きく分けて5種類!

不動産売却時にかかる費用は大きく分けて5種類!

不動産売却をするときには、さまざまな費用がかかります。

不動産売却費用は5種類

  • ①仲介手数料
  • ②抵当権抹消費用
  • ③住宅ローン返済費用
  • ④税金関連の費用
  • ⑤その他調査・工事費用

それぞれどのくらいの費用がかかるのか見ていきましょう。

①仲介手数料には限度額が決められています

不動産売却が成立すると、その仲介業務を担った不動産業者に対して仲介手数料を支払わなくてはなりません。
仲介手数料は売却金額に応じて限度額が定められています。
【仲介手数料の限度額】

  • 200万円以下      :代金の5%+消費税
  • 200万円超~400万円以下:代金の4%+2万円+消費税
  • 400万円超       :代金の3%+6万円+消費税

例)千葉県船橋市で3000万円の住宅を売却した場合の仲介手数料限度額
3,000万円×3.3%+6.6万円=105.6万円(消費税10%として計算)
仲介手数料105.6万円はあくまでも限度額です。
仲介手数料については各不動産業者で取り決めが異なるため、契約前にきちんと確認しておきましょう。

②抵当権抹消費用は2種類

不動産売却時に住宅ローンが残っている不動産については、抵当権の抹消手続きが必要になります。

  • 抵当権抹消の登録免許税:1,000円/筆
  • 司法書士手数料:1~3万円程度

それぞれみてみましょう。
抵当権抹消の登録免許税は1筆ごとにかかる
不動産の登記簿謄本から抵当権を抹消するためには、抵当権抹消の登録免許税が必要になります。
その際にかかる費用は、土地1筆ごとになります。
例)千葉県市川市の土地で3筆に分かれた住宅を売却する場合
3,000円(1,000×3筆)+1,000円(建物分)=合計4,000円の登録免許税が必要になります。
司法書士手数料は1~3万円
抵当権抹消手続きは複雑で手間がかかります。
個人でもできますが、司法書士へ代行依頼すると安心ですよ。
司法書士への報酬費用は1~3万円が目安です。

③住宅ローン返済費用は金融会社で異なる

不動産売却時に住宅ローンが残っていたら、借入をした金融機関へ残ったローンを一括返済します。
その際の繰り上げ返済手数料として、事務手数料がかかります。
事務手数料はおおよそ1~5万円、または融資額の利率で設定されている場合も。
各金融機関で異なりますので、お借入れされた金融機関のホームページまたは、お問い合わせにて確認してみてくださいね。

④税金関連の費用は利益が出た場合に大きく関わる

不動産売却時に関わる税金は、「印紙税」「譲渡所得税」「住民税」「復興特別所得税」の4つです。
そのうち譲渡所得税と住民税、復興特別所得税は、不動産売却による利益が出た場合にのみ生じます。
印紙税は売買契約時にかかる税金
売買契約時に交わす契約書には、金額に応じて印紙を貼ります。
2022年3月31日までは下記記載金額の左側、軽減税率が適用されます。
【不動産譲渡契約書の印紙税額】
100万円超500万円以下:1千円(軽減税率) 2千円(本税率)
500万円超1千万円以下:5千円(軽減税率) 1万円(本税率)
1千万円超5千万円以下:1万円(軽減税率) 2万円(本税率)
5千万円超1億円以下 :3万円(軽減税率) 6万円(本税率)
1億円超5億円以下  :6万円(軽減税率)10万円(本税率)
なお、売買契約書は売主と買主で2通作成しそれぞれが印紙代を負担するのが一般的です。
譲渡所得税と住民税、復興特別所得税は売却利益が出たときにかかる税金
不動産売却時に利益が出た場合は、その利益に対して税金がかかります。
言い換えると、利益がでなかった場合は譲渡所得税と住民税および復興特別所得税は発生しません。
譲渡所得は以下のように計算します。
譲渡所得=譲渡収入価格ー(取得費+譲渡費用)
またその税率は所有期間(売却した年の1月1日時点)によって異なります。
【譲渡所得税】

  • 短期譲渡所得:所有期間5年以下…30%
  • 長期譲渡所得:所有期間5年超 …15%

【住民税】

  • 短期譲渡所得:所有期間5年以下…9%
  • 長期譲渡所得:所有期間5年超 …5%

いずれも譲渡所得額が1円以上の場合は、確定申告をおこない納税します。
また譲渡所得の計算において特別控除を適用した結果、課税対象にならない時は確定申告は不要です。
ただし例外的に譲渡損失が発生した場合でも損益通算のために確定申告を行う場合がありますのでご確認してみてください。
【復興特別所得税】
東日本大震災からの復興に必要な財源の確保をするための税金で、令和19年まで所得税の税率に2.1%が加算されます。

⑤その他調査・工事費用はケースバイケース

不動産を売却する際は、荷物を出して空の状態にしただけではなかなか売れません。
不動産の状況により以下のような費用が発生します。

  • 家財廃棄処分費:15~50万円程度(量や廃棄内容による)
  • ハウスクリーニング費用:8万~15万程度(3~4LDKクラス))
  • 測量費用:30~100万円程度
  • 解体費用:90~150万円万円程度(木造・30坪クラス)

これらはあくまでも目安金額になります。
廃材処分やハウスクリーニングなどは、ネットで安い業者を探してみるのもいいかもしれません。
測量や解体業者など専門的分野に関しては、不動産業者へ良心価格の信頼できる業者を紹介してもらうといいでしょう。

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不動産売却費用の仲介手数料は業者によって価格設定が違う

不動産売却費用の仲介手数料は業者によって価格設定が違う

不動産売却時に仲介手数料が半額や無料となるケースがあります。
これは不動産業者が無料奉仕をするのではなく、売主から回収しない代わりに買主から回収します。
それ自体は違法行為ではありません。
逆に、上限いっぱいの仲介手数料だからこそ売主に寄り添い、買主側ときっちりと交渉をしてくれる不動産業者もいます。
前出でも書いた通り、成功報酬として設定されている費用なので、仲介手数料の安さだけにとらわれず、売主側の利益を最優先に最短で売れるための活動をしてくれる不動産業者かどうかの見極めが重要です。
営業活動の内容などを事前に確認しておくのもよいでしょう。

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不動産売却費用には抵当権を抹消する抵当権抹消費用もある

不動産売却費用には抵当権を抹消する抵当権抹消費用もある

住宅ローンを返済したらその物件の抵当権はなくなりますが、実は登記簿上、抵当権はついたままの状態。
ローンは払い終わっているのに、抹消手続きされずに、抵当権がそのままの状態で残っている物件があります。
抵当権を抹消せずに放置してしまうと、住宅ローンを完済した物件であっても売却することはできません。
なぜならば、売主は所有権の移転時期までに買主に対して、不動産及びその不動産の完全なる所有権を買主へ与える義務があるからです。
不動産売却時に住宅ローンを完済したときは、速やかに抵当権抹消手続きを済ませ、クリーンな状態で売却活動をしましょう。

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まとめ

売却時には想定していなかった費用が発生します。
事前に把握しておくことで、資金の確保や損をしない売却活動へお役立ていただければ幸いです。
株式会社みんなの家では、千葉県船橋市・市川市エリアで売却活動を実施される売主様へ地域に根付いた情報をお届けします。
売却活動でお困りの際にはぜひ、お気軽にご相談くださいませ。

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