千葉県での不動産売却で知っておきたい発生する税金の種類と節税方法

2021-08-24

千葉県での不動産売却で知っておきたい発生する税金の種類と節税方法

この記事のハイライト
●不動産売却で発生する税金は印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3種類
●印紙税と登録免許税は基本的には節税できないまたは効果が薄い
●譲渡所得税を大きく節税するなら特別控除の対象となるかをチェックする

不動産を売却すると数百万円から数千万円の利益がでますが、同時に出費もあります。
そのうちのひとつが税金ですが、大きな利益が出た場合には支払う税金も高額になる恐れがあります。
そこで今回は、船橋市や市川市を中心とした千葉県エリアで不動産売却をご検討中の方に向けて、売却でどのような税金が発生するのかを、計算方法や節税方法とあわせて解説します。

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不動産売却で税金対策するために知っておきたい税金の種類

不動産売却で税金対策するために知っておきたい税金の種類

不動産売却で発生する税金は、以下の3種類です。

印紙税

印紙税は、日常の経済取引において契約書や領収書を作成したときに、課税される税金を指します。
不動産売却においては、売買契約書に収入印紙を貼付して消印することにより納付します。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の所有権移転や抵当権を登記する場合などに、登記所で納付する国税を指します。
不動産売却において買主側が支払う登録免許税としては、住宅ローンを借り入れたときに設定された抵当権を抹消するための、抵当権抹消登記の際に納付が求められます。

譲渡所得税

不動産売却によって得られた利益を譲渡所得といいますが、譲渡所得に対してかかる税金が譲渡所得税です。
譲渡所得税は、所得税・住民税・復興特別所得税の3つの税金で成り立っています。

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不動産売却の税金対策に向けて税金の計算方法を確認しよう

不動産売却の税金対策に向けて税金の計算方法を確認しよう

不動産売却において発生する3種類の税金の節税対策を考えるために、まずはそれぞれどれくらいの金額になるのか計算方法を解説します。

印紙税の計算方法

印紙税の金額は、不動産を売買した取引金額に応じて決まっています。
2022年(令和4年)3月31日までは軽減税率が適用されており、税率は以下のようになります。
<契約書に記載されている売買金額>

  • 100万円超500万円以下:1,000円
  • 500万円超1,000万円以下:5,000円
  • 1,000万円超5,000万円以下:10,000円
  • 5,000万円超1億円以下:30,000円
  • 1億円超5億円以下:60,000円

登録免許税の計算方法

抵当権がついている不動産の売却に際し、抵当権抹消登記をするときには、不動産の個数あたり1,000円の登録免許税が必要です。
たとえば土地3筆、建物1棟からなる土地付き一戸建てを売却するときには、不動産の個数は4個となるため、4,000円が登録免許税の金額になります。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、不動産売却の際に得た利益に対して発生する税金であるため、まず譲渡所得を算出し、それに対する税金を計算します。

譲渡所得を算出する

譲渡所得を算出するときは、以下の計算式を用います。
譲渡所得=売却金額-(取得費+譲渡費用)
ここでいう取得費とは、売却した不動産を取得した際に要した金額から、建物の経年による減価償却費を差し引いたものを指します。
取得に要した費用とは、不動産の購入費はもちろん、そのときに支払った仲介手数料などを含みます。
一方譲渡費用は、不動産を売却するためにかかった経費のことです。
売却の際の仲介手数料はもちろん、測量費や建物の解体費なども含めて計算できます。
たとえば10年前に取得費3,000万円で購入した不動産を、譲渡費用600万円かけて5,000万円で売却した場合、
5,000万円-(3,000万円+600万円)=1,400万円
と計算され、譲渡所得は1,400万円となります。

譲渡所得税を算出する

譲渡所得が算出できたら、譲渡所得税率を掛けることで譲渡所得税を計算します。
譲渡所得税率は、不動産を所得していた期間に応じて、以下のどちらかが適用されます。
<所有期間が5年以下>
短期譲渡所得:39.63%(復興特別所得税含む所得税 30.63% 、住民税 9%)
<所有期間が5年超>
長期譲渡所得:20.315%(復興特別所得税含む所得税 15.315% 、住民税 5%)
たとえば先ほどの例でいうと、所有期間は10年であるため長期譲渡所得となり、税率は20.315%が適用されるので、
1,400万円×0.20315=284万4,100円が納めるべき譲渡所得税となります。

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不動産売却での税金対策としてできる節税方法

不動産売却での税金対策としてできる節税方法

不動産売却において発生する税金と、それぞれの計算方法を解説しましたが、できるだけ節税したいと考えたとき、できることはあるのでしょうか?

印紙税は節税効果が低い

印紙税は、ご紹介したとおり、売買金額に応じて発生する税金です。
節税するには「売買金額を抑える」以外なく、少しでも高く売却したいと考えるなら本末転倒です。
しかも納める税額がわずか数千~数万円であることから、節税効果は非常に低いため、印紙税の節税を考えるのは現実的ではないでしょう。

登録免許税は節税できない

登録免許税に関しては、不動産の個数によって算出するため、節税はできません。
またこちらもわずか数千~数万円なので、節税を気にする必要はないでしょう。

譲渡所得税の節税方法

印紙税、登録免許税は節税できない、もしくは効果が薄いのですが、譲渡所得税は利益が出た場合納める金額も大きくなりがちなので、節税する価値はあります。
ここでは譲渡所得税を節税する方法を、3つご紹介します。
取得費に加算できるものを洗い出す
譲渡所得税を節税するには、譲渡所得を抑えることが効果的で、その方法のひとつが取得費を増やすことです。
取得費は、売却する不動産を取得したときにかかった費用を指しますが、購入費や仲介手数料以外にもいろいろなものを計上できます。
たとえば購入に際しても、印紙税や登録免許税を支払いますが、それらも取得費に充てられます。
登記をしてもらうときに司法書士に依頼したなら、その費用を含んでも問題ありません。
そのほか土地を購入するために支払った測量費、借り主がいる土地や建物を購入するときに立ち退かせるために支払った立ち退き料なども取得費に含められます。
取得するためにかけた費用がないかを洗い出し、すべて含めて取得費を増やしましょう。
譲渡費用を漏れなく計上する
譲渡所得を減らすもうひとつの方法が、やはり売却金額から差し引ける譲渡費用を増やすことです。
譲渡費用は、売却するためにかけた費用と認められれば含めてもよいとされています。
たとえば土地を売るために測量をしたならその費用や、劣化した住宅を取り壊したならその解体費や撤去費用も譲渡費用に入れられます。
また、媒介契約を結んでから、適正価格で売却するために必要に迫られおこなったハウスクリーニング費用も、譲渡費用として認められる可能性があります。
譲渡所得を減らすために、譲渡費用に含められる経費がないかよく調べるようにしましょう。
適用できる特別控除がないか調べる
不動産の売却に関しては、一定の条件を満たすことで適用される控除や特例が多くあり、それらを適用すると高い節税効果を得られます。
たとえば売却したのがマイホームであれば、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却する、売った相手が親子や夫婦などの近親者でないなど一定の条件を満たせば受けられる「3,000万円特別控除」がそのひとつです。
これは実質譲渡所得が3,000万円までなら譲渡所得税を支払う必要がなくなることを意味します。
ほかにも相続した空き家の売却で同じく一定の条件を満たすことで3,000万円の控除が受けられる「相続空き家の3,000万円特別控除」もあります。
不動産を売却するときには、こういった特例の適用条件にあてはまらないかをよく調べるようにしましょう。

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まとめ

不動産を売却することで発生する税金は3種類ありますが、高い節税効果が期待できるのは譲渡所得税になります。
とくに特別控除や特例の対象となると、大きく節税が可能です。
船橋市や市川市を中心とした千葉県エリアにある不動産の売却に際し、どれくらいの税金が発生するのかなど、不動産売却に関するご相談は株式会社みんなの家本店までご遠慮なくお問い合わせしてください!

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